Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest jak najbardziej możliwa i bardzo częsta. Kluczowe jest jedno: hipoteka w księdze wieczystej nie blokuje sprzedaży, tylko wymaga poprawnej procedury, dokumentów i dobrej koordynacji (bank + notariusz + kupujący).
Poniżej masz prosty, praktyczny przewodnik „krok po kroku”, żeby sprzedać bez stresu i bez wpadek.
Najpierw: co dokładnie sprzedajesz?
Zanim cokolwiek zrobisz, upewnij się:
- kto jest właścicielem (czy są współwłaściciele),
- czy w księdze wieczystej jest hipoteka i na jaką kwotę,
- czy są inne wpisy (np. roszczenia, służebności),
- czy kredyt jest w PLN czy walucie (ma znaczenie dla rozliczeń).
To wpływa na dokumenty i sposób zapłaty ceny.
Krok 1: Poproś bank o dokumenty do sprzedaży
W większości banków potrzebujesz 2 rzeczy:
1) Zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu (saldo)
Bank potwierdza, ile dokładnie zostało do spłaty na dzień wystawienia.
2) Promesa zwolnienia hipoteki (zgoda banku na wykreślenie hipoteki po spłacie)
To dokument, który mówi: „jeśli spłacicie kwotę X, bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej”.
W promesie zwykle jest:
- numer rachunku do spłaty,
- kwota i warunki,
- termin ważności dokumentu (często 30–60 dni).
W praktyce: bez promesy notariusz i kupujący będą ostrożni.
Krok 2: Ustal z kupującym scenariusz - jak będzie płatność
Są 3 najczęstsze warianty:
Wariant A: kupujący płaci gotówką
Najprościej. Cena sprzedaży jest dzielona na:
- kwotę spłaty kredytu → idzie bezpośrednio do banku,
- reszta → na Twoje konto.
Wariant B: kupujący ma kredyt
Proces jest dłuższy, ale standardowy. Bank kupującego zwykle wymaga:
- promesy,
- umowy przedwstępnej,
- wyceny nieruchomości,
- dokumentów o stanie prawnym.
Płatność też idzie zwykle w 2 przelewach: bank → Twój bank (spłata), reszta → do Ciebie.
Wariant C: kupujący przejmuje Twój kredyt (cesja / przejęcie długu)
Rzadziej spotykane i zależne od banku. Zwykle trudniejsze formalnie, więc stosuje się to wyjątkowo.
Krok 3: Przygotuj komplet dokumentów do transakcji
Zazwyczaj potrzebujesz:
- numer księgi wieczystej,
- akt własności (np. akt notarialny zakupu / umowa deweloperska + przeniesienie),
- zaświadczenia ze wspólnoty/spółdzielni o braku zaległości,
- zaświadczenia o braku osób zameldowanych (jeśli wymagane),
- świadectwo energetyczne (jeśli wymagane),
- promesa + saldo zadłużenia z banku,
- dane kupującego do umowy.
Dokładną listę i tak potwierdzi notariusz, ale to jest najczęstszy zestaw.
Krok 4: Podpisz umowę przedwstępną (z dobrze opisanym kredytem!)
Jeśli kupujący bierze kredyt, umowa przedwstępna jest prawie zawsze potrzebna.
W umowie przedwstępnej powinno się znaleźć:
- informacja, że nieruchomość jest obciążona hipoteką,
- numer kredytu i bank,
- że część ceny idzie na spłatę kredytu (kwota zgodna z promesą),
- termin podpisania aktu końcowego,
- zadatek/zaliczka (i warunki zwrotu),
- co jeśli bank kupującego nie udzieli kredytu (ważne!).
Najbezpieczniej, gdy przedwstępna jest u notariusza (zwłaszcza przy zadatku).
Krok 5: Umowa końcowa u notariusza - jak wygląda spłata kredytu?
W akcie notarialnym notariusz zwykle zapisuje:
- dokładną cenę sprzedaży,
- podział płatności:
- część na rachunek banku (spłata hipoteki),
- reszta na Twoje konto,
- termin płatności (np. 1–7 dni),
- zobowiązanie do dostarczenia dokumentów z banku po spłacie,
- kto składa wniosek o wykreślenie hipoteki (często notariusz lub kupujący).
Krok 6: Po spłacie kredytu – wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
Po tym jak bank otrzyma spłatę:
bank wystawia dokument potwierdzający spłatę / zgodę na wykreślenie hipoteki (czasem „kwit mazalny”),
składa się wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki.
Ważne: wykreślenie hipoteki to proces sądowy i może potrwać, ale to nie blokuje sprzedaży, jeśli w akcie było to dobrze opisane i była promesa.
Najczęstsze błędy przy sprzedaży mieszkania z hipoteką
- brak promesy i zdziwienie „dlaczego kupujący się waha”,
- źle wpisana kwota spłaty (niezgodna z promesą),
- brak jasnego podziału płatności w akcie,
- zbyt krótki termin ważności dokumentów z banku,
- brak planu „co jeśli kupujący nie dostanie kredytu”.
Ile to trwa?
Orientacyjnie:
- dokumenty z banku: kilka dni do 2-3 tygodni,
- sprzedaż gotówkowa: często 1-3 tygodnie (jeśli dokumenty gotowe),
- sprzedaż na kredyt kupującego: zwykle 4-8 tygodni.
To zależy od banków, notariusza i kompletności dokumentów.
Kiedy warto skorzystać z dobrego pośrednika?
Sprzedaż z hipoteką szczególnie zyskuje, gdy:
- kupujący bierze kredyt (więcej formalności),
- jest współwłasność/spadek/rozbieżności w dokumentach,
- chcesz bezpieczeństwa rozliczeń i dobrze napisanej umowy.
Dobry pośrednik ogarnia koordynację: bank, notariusz, kupujący, terminy i dokumenty - bez chaosu.
Chcesz znaleźć sprawdzone biuro, które poprowadzi sprzedaż z hipoteką?
Na DomNaSprzedaz.pl znajdziesz biura nieruchomości z całej Polski - możesz wybrać agenta, który ma doświadczenie w transakcjach „z kredytem” i przeprowadzi Cię przez cały proces od A do Z.