Co to jest umowa otwarta (otwarte pośrednictwo)?
Umowa otwarta oznacza, że:
- możesz współpracować z kilkoma pośrednikami jednocześnie,
- możesz sprzedawać również samodzielnie,
- prowizję płacisz zwykle temu, kto realnie doprowadził do transakcji (zależnie od zapisów).
Plusy umowy otwartej dla sprzedającego
- większa „dystrybucja” oferty (wiele osób może ją pokazywać),
- poczucie kontroli: „jak jeden nie działa, to drugi może”,
- łatwiej zmienić biuro, jeśli współpraca nie idzie.
Minusy umowy otwartej
- często brak pełnego zaangażowania pośredników („skoro nie mam wyłączności, to nie inwestuję czasu i pieniędzy”),
- powielanie oferty w wielu miejscach z różnymi opisami i cenami (dla kupujących to wygląda podejrzanie),
- chaos komunikacyjny: różne ustalenia, różne prezentacje, brak spójnej strategii ceny,
- większe ryzyko „przepychania” klienta między pośrednikami.
Co to jest umowa na wyłączność?
Umowa na wyłączność oznacza, że:
- współpracujesz z jednym pośrednikiem/biurem,
- to biuro ma wyłączność na prowadzenie sprzedaży w określonym czasie,
- zasady prowizji i tego, co się dzieje, gdy klient przyjdzie „z Twojego źródła”, zależą od umowy.
Plusy wyłączności dla sprzedającego
- pośrednik ma motywację, żeby zainwestować w marketing (zdjęcia, opis, promocję, bazę klientów),
- jedna strategia ceny i jedna komunikacja (mniej chaosu),
- lepsza kontrola procesu: prezentacje, negocjacje, dokumenty, terminy,
- często większa szansa na utrzymanie ceny (mniej presji „byle sprzedać”).
Minusy wyłączności
- jeśli wybierzesz słabe biuro, możesz utknąć na dłużej,
- niektóre umowy mają niekorzystne zapisy (np. prowizja nawet gdy sam znajdziesz kupca),
- bywa, że umowy są długie i trudne do wypowiedzenia - tu trzeba uważać.
Co się bardziej opłaca sprzedającemu? (prawda bez ściemy)
Najczęściej bardziej opłaca się wyłączność, ale tylko gdy spełnione są 3 warunki:
Wybrałeś dobre biuro (realny marketing, negocjacje, proces).
Umowa ma jasne KPI (plan działań + raportowanie).
Masz sensowne wyjście z umowy, jeśli nie dowożą.
Jeśli tych warunków nie ma - wyłączność może być ryzykiem.
Umowa otwarta ma sens, gdy:
- mieszkanie jest „łatwe” (świetna lokalizacja, dobry standard, duży popyt),
- nie potrzebujesz mocnego marketingu, bo i tak szybko się sprzeda,
- chcesz zachować pełną elastyczność i sprzedajesz też sam,
- testujesz rynek i nie jesteś jeszcze pewny strategii.
Kiedy wyłączność działa najlepiej? (praktyczne sytuacje)
Wyłączność jest zwykle najlepszym wyborem, gdy:
- zależy Ci na czasie (np. kupujesz kolejne mieszkanie, przeprowadzka),
- nieruchomość wymaga dobrego „opakowania” (zdjęcia, opis, staging),
- masz kredyt/hipotekę/spadek/współwłasność i chcesz, żeby ktoś ogarnął formalności,
- nie chcesz odbierać 50 telefonów i robić 15 prezentacji,
- chcesz ograniczyć negocjacje „na zmęczenie” i nie oddawać ceny.
Największy mit: „otwarta = więcej pośredników = szybciej”
W teorii tak. W praktyce często jest odwrotnie.
Gdy oferta jest wszędzie:
- kupujący widzą duplikaty i zaczynają pytać „co tu jest nie tak?”,
- pojawia się bałagan w cenie i opisach,
- część pośredników nie wkłada energii, bo „może i tak sprzeda ktoś inny”.
W efekcie masz więcej zamieszania, ale niekoniecznie więcej realnych kupujących.
Na co uważać w umowie na wyłączność? (to obowiązkowe)
Jeśli rozważasz wyłączność, dopilnuj tych zapisów:
1) Czas trwania umowy
Najlepiej, żeby był rozsądny (np. 2-3 miesiące na start) i dało się przedłużyć, jeśli współpraca działa.
2) Warunki wypowiedzenia
Powinny być jasne i możliwe do wykonania (np. 14 dni wypowiedzenia). Uważaj na „nie do ruszenia” umowy bez wyjścia.
3) Co dokładnie jest w prowizji
Zdjęcia, ogłoszenia, promocja, staging, prezentacje, negocjacje, dokumenty - ma być klarownie.
4) Raportowanie
Ustal z góry: co tydzień raport (wyświetlenia, zapytania, prezentacje, feedback, rekomendacje zmian).
5) Prowizja, gdy klient przychodzi „od Ciebie”
To jest ważne. Jeśli masz własnych zainteresowanych, ustal zasady: np. niższa prowizja albo konkretna definicja „klienta biura”.
6) Zakaz samodzielnej sprzedaży
Jeśli jest, ma być jasno opisany - i świadomie przez Ciebie zaakceptowany.
Jak wybrać między otwartą a wyłącznością? (checklista sprzedającego)
Wybierz wyłączność, jeśli:
- chcesz procesu i spokoju,
- zależy Ci na dobrej prezentacji i obronie ceny,
- masz bardziej złożoną sytuację formalną,
- nie masz czasu na samodzielną sprzedaż.
Wybierz otwartą, jeśli:
- chcesz testować rynek,
- nieruchomość jest łatwa i „sama się sprzeda”,
- sprzedajesz sam i traktujesz pośrednika jako dodatkowy kanał.
FAQ – szybkie odpowiedzi
Czy wyłączność oznacza, że nie mogę sam sprzedać?
Zależy od umowy. Często tak, ale bywa, że można — na określonych zasadach. Czytaj zapisy.
Czy umowa otwarta jest bezpieczniejsza?
Jest bardziej elastyczna, ale często mniej skuteczna marketingowo i organizacyjnie.
Czy wyłączność zawsze jest lepsza?
Nie. Wyłączność jest świetna, jeśli pośrednik naprawdę pracuje i umowa jest dobrze napisana.
Na ile podpisywać wyłączność?
Najczęściej najlepiej zacząć od krótszego okresu i przedłużać, jeśli współpraca działa.
Chcesz wybrać sprawdzone biuro i sprzedać spokojnie?
Na DomNaSprzedaz.pl znajdziesz najlepsze biura nieruchomości z całej Polski. Możesz porównać oferty i skontaktować się z agentem, który poprowadzi sprzedaż od A do Z: przygotowanie oferty, prezentacje, negocjacje, dokumenty i finalizacja u notariusza.