Jeśli podpisujesz umowę przedwstępną przy sprzedaży lub zakupie mieszkania, jedno słowo robi gigantyczną różnicę: zadatek lub zaliczka. Oba wyglądają podobnie (ktoś wpłaca pieniądze „na rezerwację”), ale skutki prawne i bezpieczeństwo stron są zupełnie inne.
Poniżej masz praktyczny poradnik: co wybrać, kiedy, ile wpisać i jakie zapisy dodać, żeby nie zostać z niczym, gdy druga strona się rozmyśli.
Zadatek a zaliczka - najprostsze porównanie
Zadatek
To forma „kary umownej” i zabezpieczenia wykonania umowy.
- jeśli kupujący się wycofa bez podstawy → sprzedający zatrzymuje zadatek
- jeśli sprzedający się wycofa bez podstawy → oddaje zadatek w podwójnej wysokości
- jeśli transakcja dochodzi do skutku → zadatek jest zaliczany na cenę
W skrócie: zadatek premiuje stronę, która dotrzyma umowy.
Zaliczka
To „część ceny” wpłacona wcześniej.
- jeśli umowa nie dojdzie do skutku → zaliczka co do zasady jest zwracana (nie pełni funkcji kary)
- trudno nią skutecznie „zablokować” rozmyślenie się drugiej strony
W skrócie: zaliczka daje dużo słabsze zabezpieczenie.
Co jest bezpieczniejsze w umowie przedwstępnej?
Dla sprzedającego: najczęściej zadatek
Bo chroni Cię przed sytuacją:
- rezerwujesz termin u notariusza,
- odmawiasz innym kupującym,
- a kupujący w ostatniej chwili rezygnuje.
Zadatkiem „płaci” za to ryzyko.
Dla kupującego: zależy od sytuacji
Kupujący często boi się zadatku, gdy:
- czeka na decyzję kredytową,
- musi sprzedać swoje mieszkanie,
- ma warunki do spełnienia.
Wtedy zadatek jest OK, ale tylko z dobrymi zapisami warunkowymi (poniżej).
Najważniejsze: jak to wpisać w umowie, żeby nie było wątpliwości
Jeśli chcesz zadatek, w umowie musi być czarno na białym:
„Strony ustalają zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego w kwocie … zł.”
Bez jasnego sformułowania, druga strona może próbować twierdzić, że to była „zaliczka” i żądać zwrotu.
Analogicznie dla zaliczki:
„Strony ustalają zaliczkę na poczet ceny w kwocie … zł.”
Ile zadatku wpisać? (praktyczne widełki)
Najczęściej spotkasz 5%-10% ceny.
Przykład: mieszkanie 600 000 zł → zadatek 30 000–60 000 zł.
Za niski zadatek nie działa „odstraszająco”, za wysoki bywa trudny do udźwignięcia i podnosi ryzyko konfliktu, gdy pojawią się problemy formalne.
Kluczowe zapisy, które zabezpieczają transakcję (gotowe do użycia)
Poniżej masz rzeczy, które w praktyce ratują transakcje.
1) Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
„Strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego najpóźniej do dnia …”
Bez terminu zaczynają się przepychanki.
2) Dokładne warunki płatności i sposób przekazania zadatku
„Zadatek w kwocie … zł zostanie wpłacony przelewem na rachunek … do dnia …”
Zawsze lepiej przelew niż gotówka „do ręki”.
3) Warunek kredytowy (jeśli kupujący bierze kredyt)
To najczęstszy „punkt zapalny”. Jeśli kupujący bierze kredyt, wpisz warunek:
„W przypadku uzyskania przez kupującego decyzji odmownej kredytu hipotecznego z minimum 2 banków do dnia …, umowa ulega rozwiązaniu, a zadatek podlega zwrotowi w całości.”
To chroni kupującego, ale też porządkuje proces (terminy + dowody).
4) Co jest powodem „z winy strony”, a co jest obiektywne
Ustal, kiedy zadatek przepada, a kiedy nie.
Dobre doprecyzowanie:
- brak decyzji kredytowej mimo złożenia wniosku → (zależy jak wpiszesz)
- brak dokumentów od sprzedającego (np. zaświadczenia, zgody) → to zwykle wina sprzedającego
5) Stan prawny i oświadczenia sprzedającego
Sprzedający powinien jasno oświadczyć:
- że jest właścicielem / ma prawo sprzedaży,
- czy nieruchomość jest obciążona hipoteką,
- czy ktoś jest zameldowany,
- czy są zaległości w opłatach.
To zmniejsza ryzyko, że kupujący „odstąpi” z powodu niespodzianek.
6) Co dokładnie jest w cenie (wyposażenie)
„W cenie pozostają: zabudowa kuchenna, AGD…, szafa w zabudowie…”
Bez tego potrafią wybuchnąć wojny o lodówkę.
Najczęstszy błąd: „zadatek”, ale bez zasad kiedy się zwraca
Jeśli nie opiszesz sytuacji typu „brak kredytu”, „problem z dokumentami”, „hipoteka do spłaty”, to później jest spór: kto zawinił.
Dlatego do zadatku prawie zawsze warto wpisać konkretne warunki.
Zadatek czy zaliczka przy kredycie kupującego?
Najlepszy, bezpieczny kompromis:
- zadatek (aby kupujący był zmotywowany)
- warunek kredytowy (żeby nie karać go za decyzję banku)
Wtedy obie strony są chronione i transakcja ma porządek.
Mini-checklista: co musi być w dobrej umowie przedwstępnej
- dane stron + PESEL/NIP
- dokładny opis nieruchomości (adres, KW, metraż, udział w gruncie)
- cena i terminy płatności
- jasno: ZADATEK lub ZALICZKA
- termin aktu notarialnego
- warunek kredytowy (jeśli dotyczy)
- oświadczenia o hipotece, zameldowaniu, zaległościach
- wyposażenie w cenie
- konsekwencje niewykonania umowy (co dzieje się z zadatkiem/zaliczką)
FAQ
Czy zadatek zawsze jest lepszy?
Najczęściej tak, jeśli chcesz realnego zabezpieczenia. Ale przy kredycie warto dodać warunek kredytowy.
Czy można nazwać to „zaliczką”, a działać jak zadatek?
Nie. Liczy się treść umowy. Jeśli ma działać jak zadatek - musi być to wpisane jako zadatek.
Ile minimalnie powinien wynosić zadatek?
Praktycznie sens zaczyna się zwykle od ok. 5% ceny, ale zależy od rynku i atrakcyjności oferty.
A jeśli szukasz sprawdzonego pośrednika, który dopilnuje umowy przedwstępnej i formalności - na DomNaSprzedaz.pl znajdziesz biura nieruchomości z całej Polski.